Wbrew obiegowym opiniom, kredyt hipoteczny może dostać nie tylko pracujący 30-latek. Banki mają też kredyty dla osób w wieku przedemerytalnym i dla 25-latków wchodzących na rynek pracy. Czy można dostać kredyt ze śmieciówką lub prowadząc jednoosobową działalność? Tak – i nie jest to aż tak trudne jakby się mogło wydawać. Instytucje finansowe dostosowują się do zmian na rynku. Trzeba tylko wiedzieć, do którego banku się zwrócić. W takiej sytuacji warto skorzystać z usług dobrze zorientowanego w rynku doradcy finansowego.
Rozmowa z Tomaszem Pągowskim, starszym doradcą finansowym z serwisu nieruchomościowego Morizon.pl, który współpracuje z Dor Group przy obsłudze finansowania zakupu mieszkań na osiedlu Bemowo Park.
Nowe mieszkania w Warszawie są potrzebne nie tylko pracującym 30-latkom, ale także emerytom, osobom tuż po studiach, ludziom wykonującym pracę na podstawie umowy o dzieło oraz tzw. samozatrudnienia. Czy banki widzą w nich klientów na kredyty hipoteczne?
Rynek bardzo się zmienia i banki mają ofertę dla wszystkich wymienionych przez pana grup. Trzeba tylko wiedzieć, do której instytucji finansowej się zwrócić, aby nie tracić czasu na składanie wniosku tam, gdzie i tak nie ma on szans zostać pozytywnie rozpatrzony. Podam przykład. Są banki, które 60-latkowi dadzą kredyt najwyżej na 10 lat. A z drugiej strony na rynku działają też takie instytucje, dla których kredyty na 20 lat dla 55-letniej osoby nie są problemem. Te drugie przyjmują, że ostatnią ratę klient zapłaci w wieku 75 lat, a czasem nawet 80. Emeryt, który wie, do jakiego banku się zwrócić może dostać kredyt hipoteczny za pierwszym podejściem.
Czy te przyjazne emerytom banki zakładają, że kredyt może być spłacany przez dzieci lub wnuki kredytobiorcy będącego w podeszłym wieku?
Banki stosują tu inne rozwiązania. Najczęściej jest to ubezpieczenie na życie do wysokości kredytu. Dokonuje się cesji takiego ubezpieczenia na rzecz banku. Składka ubezpieczenia powiększa miesięczną ratę. Jednak dzięki ubezpieczeniu dla wielu osób kredyt hipoteczny staje się w ogóle dostępny. Załóżmy, że przy kredycie na 400 tys. zł na 20 lat rata będzie powiększona o 250 zł kosztu ubezpieczenia. To oczywiście dodatkowy wydatek, Jednak bez niego kredyt zostałby udzielony na krótszy okres – np. na 7 lub 8 lat. Wtedy rata byłaby tak duża, że klient nie dałby rady jej spłacać. Są na rynku też banki udzielające kredytów hipotecznych, których ostatnia rata przypada na czas 75 urodzin klienta i nie żądają mimo to ubezpieczenia.
A jak wygląda kredyt dla osób, które niedawno skończyły naukę, mają niską zdolność kredytową, ale chcą kupić własne mieszkania?
To częsta sytuacja i w wielu przypadkach udaje się także znaleźć rozwiązanie. Najlepiej mają osoby, których studia rokują na podjęcie w przyszłości dobrze płatnej pracy – np. lekarze, informatycy, programiści czy prawnicy. Bank przyjmuje, że ich niskie dochody na początku kariery to normalny, przejściowy etap w danym zawodzie. Bez względu na ukończony kierunek studiów, taka młoda osoba może dołączyć do kredytu rodziców, żonę lub męża, albo innych członków rodziny. Bycie współkredytobiorcą nie oznacza bycia współwłaścicielem mieszkania – a zatem lokal należy tylko do osoby, która go kupiła (o ile oczywiście strony nie postanowią inaczej).
Czy „odłączenie” osoby, z którą ma się wspólnie kredyt jest trudne?
Osobę dołączoną do kredytu można z niego później odłączyć bez załatwiania żadnych formalności związanych z własnością mieszkania. Możliwe jest to wtedy, gdy pozwala na to już sytuacja finansowa właściciela mieszkania, czyli jego zdolność kredytowa jest na tyle duża, aby sam mógł wziąć kredyt na pozostałą do spłaty kwotę. Bardzo ważne jest to, że dziś można przystąpić do kredytu z osobą niespokrewnioną bez pozostawanie w formalnym związku – np. z partnerem/partnerką lub narzeczonym/narzeczoną. Mieliśmy nawet takie sytuacje na osiedlu Bemowo Park – osoby w niesformalizowanym związku dostały kredyt – mają teraz nowe mieszkanie w Warszawie i planują wspólną przyszłość.
Czy zdolność kredytowa dwóch lub więcej osób sumuje się? Czy jeśli jedna osoba może spłacać ratę w wysokości 800 zł, a druga 700 zł to razem mogą wziąć kredyt hipoteczny z ratą 1500 zł?
To nie jest takie proste. Banki mają swoje rekomendacje dla analityków kredytowych w takich przypadkach. Najczęściej bierze się pod uwagę współczynnik DTI (od angielskiego: „debt to income” stosunek długu do dochodu). Od dochodu odejmujemy wydatki na najważniejsze koszty utrzymania – np. czynsz za mieszkanie, wyżywienie, odzież itp. Pozostałą kwotę mnożymy przez przyjęty dla danego banku współczynnik – w niektórych bankach może być to 0,50 a w innych 0,65. Wynik w postaci raty miesięcznej pokazuje na jaką kwotę i jaki okres można wziąć kredyt. Jeśli do kredytu przystępują dwie lub więcej osób, istotne będzie jak rozkładają się ich koszty utrzymania. Załóżmy, że mamy dwie osoby, dla których koszt utrzymania w województwie mazowieckim wynosi np. 1100 zł (w zależności od banku). Dla dwóch osób zamieszkujących we wspólnym gospodarstwie domowym nie wyniesie on jednak 2200 zł, a tylko 2000 zł miesięcznie. Jeśli więc dwie osoby żyją we wspólnym gospodarstwie domowym to zwiększa się ich łączna zdolność kredytową, a jeśli żyją oddzielnie – zmniejsza.
Czy banki przystosowują się do tego, aby łatwiej było wziąć kredyt ludziom, którzy mają jednoosobową działalność gospodarzą? Powszechne jest przekonanie, że taka osoba nie jest uznawana za dobrego klienta na kredyt hipoteczny.
Jeszcze dekadę temu takie osoby były faktycznie traktowane po macoszemu. Dziś jednak samozatrudnienie jest tak popularne, że banki odrzucając całkowicie osoby z jednoosobową działalnością gospodarczą utraciłyby bardzo dużą grupę klientów. Każdy bank ma swoją metodykę pracy z samozatrudnionymi. Jeśli wejdziemy na chwilę w położenie banku to zauważymy, że z punktu widzenia ryzyka sytuacja jest trudniejsza o tyle, że osoba samozatrudniona ma bezpośredni wpływ na wykazywanie swoich przychodów i zysków. Może w pewnym stopniu regulować własne wyniki finansowe, nie tylko przez zarabianie, ale także np. przez przesuwanie wydatków z miesiąca na miesiąc czy wystawienie klientowi faktury 31 stycznia zamiast 1 lutego. Poza tym jest to szczególna sytuacja, kiedy to nie zakład pracy wystawia zaświadczenie o dochodach, a przedsiębiorca je sam wykazuje. Dlatego musimy się przygotować na inną niż w przypadku umowy o pracę, weryfikację zarobków.
Co sprawdzają dziś banki w przypadku osób z działalnością gospodarczą?
Najczęściej spotykamy się dziś z tym, że banki analizują ostatni rok działalności. Gdy kwota kredytu przewyższa 500 tys., banki weryfikują 2 ostatnie lata obrachunkowe. Do oceny analityka należy to jak podejdzie do różnic w dochodach między latami. Trzeba odróżnić „podciąganie” dochodu od zmian w finansach firmy wynikających z koniunktury, wzrostu firmy, inwestycji itp.
Czy ktoś, kto dopiero wystartował ze swoją firmą i nie ma historii przychodów jest na straconej pozycji i powinien poczekać ze staraniami o kredyt?
Nie zawsze jest to konieczne. Znów istotna jest indywidualna historia klienta. Często ktoś zakładając firmę, kontynuuje wykonywanie tych samych usług, które wykonywał będąc zatrudnionym na umowę o pracę. Działalność zastępuje mu dotychczasowe związki z firmą. Na takie sytuacje banki patrzą przychylniej. Jeśli ktoś był mechanikiem samochodowym i postanowił nagle zacząć wyplatać ozdobne kosze to zaczyna od zera i powinien faktycznie poczekać 12 miesięcy z wszelkimi wnioskami kredytowymi.
Czy można dostać kredyt ze śmieciówką? Czy też takie umowy wyrzucają nas z rynku kredytów hipotecznych?
Wiele banków bardzo lubi takich klientów. Znów trzeba wiedzieć do których instytucji finansowych się zwrócić. W przypadku umowy o dzieło istotne są różnice w podejściu do kosztów uzyskania przychodu. Jeśli mamy do czynienia z przeniesieniem praw autorskich to koszty uzyskania przychodu wynoszą 50%. Z mojego doświadczenia wynika, że część banków przyjmuje jako dochód netto to, co wpływa nam na konto. Tak robią np. Alior Bank, mBank i Millenium. Ale wiele banków przyjmuje, że jeśli ktoś wykazał 50% kosztów uzyskania przychodów to znaczy, że takie one właśnie były. A zatem jako dochód do zdolności można mu zaliczyć 50% kwoty z umowy, minus zaliczka na podatek dochodowy. W niektórych bankach zaliczone zostanie to, co wpłynęło na konto, ale klient musi przedstawić oświadczenie, że realnie nie poniósł kosztów uzyskania przychodu w wysokości 50%. Część banków z kolei akceptuje dochód z umowy o dzieło jeśli klient podlega ubezpieczeniu uprawniającemu do korzystania z usług medycznych rozliczanych w ramach NFZ. A zatem osoba wykonująca prace na podstawie umowy o dzieło musi mieć dobrowolną umowę z NFZ lub być gdzieś dodatkowo zatrudniona i ubezpieczona. Jak widać, możliwości jest wiele – trzeba tylko wiedzieć, że osób z tzw. „śmieciówkami” nie można po prostu wysłać do każdego banku.
Ma Pan ogromną wiedzę na temat kredytów hipotecznych. Współpracuje Pan przy finansowaniu zakupów mieszkań na osiedlu Bemowo Park. Co realnie daje klientom korzystanie z usług pośrednika finansowego, współpracującego z developerem?
Przede wszystkim pośrednik to właśnie wiedza, która pozwoli zaoszczędzić czas i nerwy. Dobry pośrednik pomaga zminimalizować ryzyko odrzucenia wniosku. Jeśli klient nie ma w ogóle szans na kredyt w żadnym, pośrednik mu to po prostu powie. Zamiast wysyłać „na siłę” wniosek, podpowie co klient powinien zmienić w swojej sytuacji, aby zwiększyć szansę na uzyskanie kredytu i doradzi spróbowanie w późniejszym czasie. Jest to działanie zarówno na korzyść klienta, jak i developera. Dziś, w związku z funkcjonowaniem ustawy developerskiej, nieudane próby uzyskania kredytu przez klienta uderzają też w sprzedającego mieszkanie. Developer podpisuje z klientem umowę developerską, czyli zobowiązuje się do wybudowania mieszkania. To skutkuje zapisem roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku to umowę trzeba rozwiązać za zgodą klienta z poświadczonym notarialnie podpisem i złożyć wniosek o wykreślenie tego roszczenia. Dopiero wtedy developer będzie mógł dalej prowadzić sprzedaż tego mieszkania. Procedury kredytowe trwają czasem 6 tygodni. Jeśli po 6 tygodniach klient nie otrzyma kredytu rozpoczyna się procedura zwracania kaucji lub opłaty rezerwacyjnej. Bywa, że takiej wpłaty nie da się odzyskać ze względu na specyficzne zapisy umowy. Powstaje jednak pat, bo klient nie chce złożyć podpisu pod rozwiązaniem umowy domagając się zwrotu uiszczonych opłat rezerwacyjnych. Cała sytuacja powoduje zablokowanie mieszkania, które nie może trafić do sprzedaży. Dlatego dla wszystkich stron transakcji bardzo ważne jest jak najlepsze oszacowanie szans klienta na uzyskanie kredytu, zanim zostanie złożony wniosek w banku. A to zapewnia dobrze zorientowany w realiach rynku pośrednik finansowy.
Dziękuję za rozmowę.
Dziękuję i zapraszam do współpracy osoby zainteresowane nabyciem nowego mieszkania na osiedlu Bemowo Park.
(2 votes, average: 3,50 out of 5)
Loading...
Z umowami cywilnoprawnymi może być kłopot z uzyskaniem kredytu hipotecznego, ale nie musi. Tak, jak zostało tutaj powiedziane, kluczowe będzie uwzględnianie kosztów dochodu. Moim osobistym zdaniem odpowiednie przygotowanie i zbieranie odpowiednio wcześnie wkładu własnego oraz posiadanie odpowiedniego stażu i wysokości wynagrodzenia najlepiej na co najmniej rok przed kredytem, jeśli wiemy, że na umowę o pracę nie mamy co liczyć.
Dużo zależy też od okresu czasu od kiedy była taka umowa, a przede wszystkim czy jest ciągłość przychodów. Zgadzam się z Panem – do kredytu hipotecznego warto się przygotować wcześniej, zadbać o zdolność, pozbyć się obciążających ją innych kredytów (a zwłaszcza kart kredytowych) i dobrze przemyśleć tą decyzję bo z jej konsekwencjami będziemy żyć przez najbliższe 20-30 lat.