Mieszkania Bemowo Warszawa – Blog

Kategoria - zakup mieszkania

Jak sprawdzić wiarygodność developera?

Nie każdy developer w Warszawie to dobry developer. I nie każdy developer spoza Warszawy do „słabszy wykonawca”. Na rynku stołecznym z powodzeniem działają firmy, które zaczynały w innych miejscowościach. Jak sprawdzać wiarygodność wykonawcy, który buduje nasze wymarzone nowe osiedle w Warszawie?

Sprawdzanie developera wykonujemy przede wszystkim w dwóch obszarach:  badamy elementy formalne (dokumenty spółki, umowy, prospekt informacyjny) i nieformalne (opinie, przebieg poprzednich inwestycji).

 

Developer Warszawa opinie – od tego hasła zaczynasz ale…

Na pewno większość przyszłych nabywców mieszkań zaczyna poszukiwanie opinii o developerach w wyszukiwarce Google. Jeśli już to robimy – należy działać bardzo uważnie. Jeśli developer aktywnie się pozycjonuje, wśród stron, które uzyskamy w wynikach wyszukiwania, wiele będzie takich, które zostały przygotowane właśnie przez firmę, na której temat szukamy opinii. Włączmy zatem swoisty wewnętrzny ”filtr” i czytajmy opinie uważnie. Zarówno złe jak i dobre opinie o developerze, mogą być nieprawdziwe. Te złe, wpisywać może konkurencja. Po drugie w Internecie działa zasada: dziesięciu zadowolonych klientów nie napisze nic, jeden niezadowolony, prawie zawsze coś napisze.

 

Sprawdzaj opinie o developerze w „realu”

Jeśli twój upatrzony developer w Warszawie nie jest debiutantem, możesz sprawdzić opinie, które nie tylko nie będą anonimowe, ale w dodatku będą pochodzić od użytkowników mieszkań. Wystarczy wizyta na osiedlu, które developer w Warszawie już wcześniej wybudował. Kilka rozmów z mieszkańcami na ogół wystarczy, aby poznać sposób działania developera, jego zachowanie wobec mieszkańców po podpisaniu umowy sprzedaży, nastawienie do naprawy usterek, czy wszelkie inne elementy obsługi posprzedażowej.

 

Uwaga: trwa sprzedaż III etapu osiedla Bemowo Park developera Dor Group. Oddanie tego etapu budowy jest przewidziane na III kwartał 2018 roku. Mieszkania na Bemowie w I i II etapie tej inwestycji są już prawie wyprzedane (pozostały pojedyncze lokale).

Zobacz wolne nowe mieszkania na sprzedaż, Warszawa Bemowo, ul. Łokuciewskiego.

 

Przejdźmy do formalności

Krajowy Rejestr Sądowy to dobre źródło informacji w którym znajdziesz informacje o tym, jak działa twój upatrzony developer z Warszawy lub dowolnego innego miasta. Z tego rejestru przede wszystkim dowiesz się, czy firma developerska nie jest w stanie upadłości. Możesz też zweryfikować roczne sprawozdania finansowe developera, które powiedzą Ci wiele o jego kondycji – choć taki dokument najlepiej pokazać ekspertowi, który potrafi takie dokumenty odpowiednio interpretować.

 

Sprawdź prospekt developerski

Zanim przejdziesz do rozmów o konkretnym mieszkaniu możesz sprawdzić część ogólną prospektu developerskiego, dotyczącą osiedla. Znajdziesz w nim nie tylko informacje o danej inwestycji ale także o wcześniejszych poczynaniach developera w Warszawie i w innych lokalizacjach. Warto czytać ten dokument bardzo uważnie. Dowiesz się z niego wiele o nieruchomości, na której powstaje osiedle, budynkach jako całości. Prospekt jest podstawą do przygotowania umowy developerskiej która będzie podstawą transakcji nabycia mieszkania.

Foto: AFGE – Flickr.com

Zakup mieszkania w Warszawie: tylko 75% wydatków, które cię czekają

remont mieszkania w warszawie

Zakup mieszkania w Warszawie to tylko część wydatku na „urządzenie się” w nowym miejscu w stolicy. Udział ceny lokalu może wynosić 75% a nawet tylko 70% całości kosztów, na które musimy się przygotować. Warto wziąć to pod uwagę planując finansowanie inwestycji – przeliczając środki własne i potrzebną kwotę kredytu.

Zakup mieszkania w Warszawie może stanowić ok. 75% całej kwoty, która potrzebna jest nam na „urządzenie się” na tyle, aby swobodnie funkcjonować. Cena remontu i wyposażenia nowego mieszkania w Warszawie może sięgać 20% wartości lokalu. Oczywiście łatwo tę kwotę znacznie przekroczyć bo w zakresie remontowania tak jak w wielu dziedzinach obowiązuje zasada „sky is the limit”. Nawet do 15% wartości mieszkania może kosztować zestaw: miejsce w garażu plus komórka lokatorska. Ten tekst nie powstał po to, aby cię nastraszyć, ale raczej uświadomić, co trzeba wziąć pod uwagę planując zakup mieszkania w Warszawie, aby przejść przez cały proces spokojnie, bez finansowych niespodzianek. Jednocześnie warto pamiętać, że jest to bardzo opłacalna inwestycja w porównaniu z innymi miastami.

Remont mieszkania w Warszawie. Z naciskiem na „w Warszawie”

Jeśli kupujemy lokal na rynku pierwotnym zawsze w budżecie trzeba też założyć remont mieszkania w Warszawie. I używanie określenia „w Warszawie” ma tu niemałe znaczenie. Popyt na usługi remontowe jest stosunkowo duży, a fachowców nie ma na stołecznym rynku tak wielu, jak potrzeba bo spora część z nich remontuje mieszkania za granicą. To powoduje wzrost cen. Według serwisu kalkulatory budowlane (kb.pl) w Warszawie cena położenia najbardziej standardowych płytek (30×30) na płaskiej ścianie wynosi średnio ponad 56 zł za metr kwadratowy i jest najwyższa w całym kraju. Dla płytek mniej typowych cena sięga nawet 75 zł za metr kwadratowy. Jeśli do tego doliczymy zakup glazury łatwo osiągniemy cenę 100 zł za metr przy dość tanich płytkach. Ceny innych usług remontowych też w stolicy są wyższe.

Zakup mieszkania w Warszawie z garażem

Koszt remontu to nie jedyny dodatkowy koszt, oprócz samego kupna mieszkania. Doliczmy cenę garażu lub miejsca postojowego oraz komórki lokatorskiej. Garaże w zależności od dzielnicy będą kosztować nawet do ponad 40 tysięcy złotych, a komórki od 2000 zł za metr do 3000 zł (droższe też się znajdą). W wielu przypadkach jedno miejsce w garażu lub na parkingu nam nie wystarczy – wtedy udział ceny mieszkania w Warszawie w łącznych wydatkach mieszkaniowych dalej się kurczy. Garaże i miejsca parkingowe na Mokotowie czy Woli są stosunkowo drogie. Dużo przyjaźniejsze ceny mają w tym zakresie nowe mieszkania w Warszawie na Bemowie czy Białołęce – tam gdzie ceny gruntów są niższe.

Zakup mieszkania w Warszawie – koszt całkowity

Według opracowania serwisu Bankier.pl na podstawie danych serwisu Otodom.pl, w grudniu 2016 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła 8260 zł. Dla metrażu 50 metrów będzie to zatem kwota ponad 412 tys. zł. Wykończenie takiego mieszkania  w Warszawie bez fajerwerków to ok. 80 000 zł.

Policzmy typowe koszty bazując na kuchni…

Sama kuchnia to wydatek minimum kilkunastu tysięcy złotych, a w wersji średniej ponad 20 000 zł. Jeśli chcemy kuchnię z ciekawym projektem i z wysokiej jakości materiałów będzie drożej. Metr bieżący mebli z litego drewna lub fornirowanych zapłacimy ok. 2000 zł za metr bieżący. 5 metrów takiej zabudowy i już mamy 10 000 zł. Ściany i podłoga kuchni o powierzchni kilkunastu metrów pochłoną kolejne kilka tysięcy złotych. Do tego dołóżmy choćby średniej jakości AGD: kuchnię, lodówkę, zmywarkę, ekspres do kawy, mikrofalówkę – wydamy na to łącznie minimum 5000 zł, a przy AGD lepszej jakości łatwo pozbędziemy się kolejnych 10 000 zł. Wydaliśmy zatem już około 25 000 zł nie wchodząc w „szczegóły”, takie jak stół, krzesła, oświetlenie i różne drobiazgi, przydatne w kuchni.  A przecież zostało nam jeszcze wyposażenie łazienki, pokoi, korytarza.

Zakup mieszkania w Warszawie – małe podsumowanie

Wnioski? Jeśli przeglądasz nowe mieszkania, planuj inwestycję kompleksowo. Uwzględnij remont mieszkania w Warszawie, zakup miejsca w garażu lub na parkingu oraz komórki lokatorskiej.

Udział ceny mieszkaniu w łącznych wydatkach na nowe miejsce zamieszkania może być nawet mniejszy niż 75% jeśli stosunkowo tani lokal połączymy z droższym remontem i wyposażeniem oraz garażem. Weźmy przykład mieszkania w Warszawie na Bemowie. Jeśli kupimy 50 metrów kwadratowych po 7000 zł, wydamy na mieszkanie 350 000 zł. Dodajmy remont za 100 000 zł, komórkę lokatorską za 15 000 zł i miejsce garażowe za 35 000 zł. Łącznie mamy wydatek 500 000 zł, z czego koszt samego mieszkania to 70%. Warto mieć to na uwadze, kiedy przymierzamy się do pozyskiwania finansowania na nowe mieszkanie.

Stare czy nowe mieszkanie w Warszawie?

Zastanawiasz się czy twoje nowe mieszkanie ma być „nowe” czy „stare”? Jeśli chodzi o nowe inwestycje Warszawa daje Ci tak szeroką ofertę, że w każdym praktycznie zakątku miasta możesz porównać sobie lokal z rynku pierwotnego i wtórnego. Jakie zalety mają używane mieszkania a jakie nowe mieszkania w Warszawie?

Mieszkanie z rynku pierwotnego może mieć sporo wad: przestarzałe technologie (zaskoczy cię niemile instalacja elektryczna lub ogrzewanie), staranność wykonania (tak, tak, kiedyś wcale nie budowało się lepiej) a także mało funkcjonalne układy mieszkań (liczyło się żeby było taniej).

Nowe inwestycje Warszawa w „wersji zoptymalizowanej”

Jeśli chodzi o nowe inwestycje Warszawa wymusza na developerach pewne oszczędności, które zmieniają się w wady dla klienta. Przede wszystkim: ciasna zabudowa. Jeśli wejdziesz na stare osiedle poza ścisłym centrum, otaczają Cię może niezbyt przyjazne „kwadraty” (a raczej prostopadłościany), ale między nimi jest na ogół sporo miejsca. W centrum jest z tym gorzej, bo wiele ulic ma jednak przedwojenny układ, a to oznacza ciaśniejszą zabudowę. Jednak na „blokowiskach” z lat 70-tych i 80-tych, w dzielnicach takich jak Bemowo, Ursynów czy Żoliborz, wysokie bloki są rozrzucone dość luźno. Nowe osiedla na Bemowie, Białołęce czy Woli nie są już tak rozplanowane. Wysokie ceny działek, a czasem po prostu ich mała powierzchnia wymuszają na developerach oszczędniejsze gospodarowanie terenem. Czasem kończy się to lepiej, czasem gorzej – umiejętne zestawienie zabudowy, np. na planie „podkowy” pozwala czasem zniwelować efekt małej przestrzeni i mieszkania są przyjazne. A zatem kupując mieszkanie w tzw. wielkiej płycie możesz często liczyć na szerszy, choć niekoniecznie ładniejszy widok za oknem niż w przypadku nowych osiedli. Ale nie jest to absolutnie reguła. Poza tym, w Warszawie zabudowuje się też wolne przestrzenie między starszymi blokami.

Nowe inwestycje – nowe standardy mieszkań

Powiedzenie „kiedyś to się budowało” nie ma raczej mocnych podstaw w Warszawie. Najstarsze mieszkania, takie jak kamienice, które przetrwały wojnę, wymagają unowocześnień w zakresie instalacji. Wiele z nich już je przeszło. Budynki powojenne wołają często pod względem jakości o pomstę do nieba. Począwszy od tych oddawanych w latach 50-tych, jak na Starym Mieście, po te z lat kryzysu dekady lat 80-tych XX wieku. Jeśli szukasz mieszkania w Warszawie i trafisz na taki stary lokal, który nie przeszedł od momentu oddanie generalnego remontu, przygotuj się na wiele problemów i kosztów. Instalacja elektryczna często jest do wymiany (w niektórych lokalach gniazdka do tej pory nie mają uziemienia), ogrzewanie będzie mało wydajne, okna nieszczelne. Nowe inwestycje Warszawa to czy Kraków, muszą trzymać dzisiejsze standardy. A zatem: standardowa wysokość mieszkania, minimalna powierzchnia pokoju czy  łazienki, współczesny standard instalacji elektrycznej, wentylacji czy ogrzewania. Może tych standardów nie doceniasz, jeśli mieszkasz w nowym mieszkaniu, ale przeprowadź się do nieremontowanej kamienicy lub na osiedle z wielkiej płyty, którego nigdy nie modernizowano. Wtedy zrozumiesz jak wiele zmieniło się w budownictwie.

Stare nie zawsze oznacza gorsze

Wszystkie negatywy opisane w powyższym akapicie dotyczą, warto to jeszcze raz podkreślić, mieszkań z rynku pierwotnego, które nie przeszły nigdy gruntownego remontu. Jeśli remont był, stare mieszkanie może Cię z kolei zaskoczyć na plus. Często będzie też w dobrej lokalizacji – bo takich po prostu kiedyś było dostępnych więcej. Teraz blisko centrum coraz trudniej o atrakcyjne działki. A gdzie się buduje najwięcej? Zobacz gdzie powstają w największej liczbie nowe osiedla:

Nowe mieszkania Warszawa – tu się buduje

Jeśli będziesz szukać swojego nowego lokum – koniecznie sprawdź nowe mieszkania na Bemowie, jednej z najszybciej rozwijających się dzielnic.

Fotografia: Karl Baron, flickr.com